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【德国租房】你可能不知道的权利

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发表于 2018-6-1 21:17:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 KBC文化交流中心 于 2018-6-1 21:20 编辑

德国人拥有自住房产的比例在全欧洲几乎是最低的,只占总人口的大约一半。47.5%的德国人租房到老。这是为什么呢?

一方面,德国房东“挑”:租房市场紧俏,房东选租客余地大,所以招租广告都会要求租客不能吸烟养宠物谈乐器等
另一方面,德国房客“牛”:法律对租户保护全面,房客可以不想住,提前三个月解约搬出房东不能轻易解约,房东不能轻易涨租金…

入住前,房东是“上帝”;入住后,租客是“上帝”。所以我们租客方其实可以享受到很多权利的,这些你都知道吗?

  • 我可以在房间内养宠物吗?



在德国,养宠物真不是件稀罕事儿。在2017年的最新调查中,约有61%的家庭拥有宠物,其中28%的家庭拥有不止一 只宠物。德国法律向来注重保护消费者的权益, 那么对于这些“特殊的租客”又是怎么规定的呢?这个问题根据宠物的种类主要分为两种情况:

1. 养猫还是XXX?- 奉行平等自愿的基本原则

租客在养猫XXX前需要告知房东,双方奉行平等自愿的基本原则,房东将会权衡各方利益来决定你是否可以养。联邦法院列出的评判标准主要有宠物的大小,数量,种类,行为习惯,房屋地理位置,甚至邻居的年龄等。如果宠物会给别人带来严重的噪音、污染、难闻气味,毛发过敏等,或宠物本身具有一定的危险性时,饲养宠物的权利是可能会被拒绝的。(根据联邦最高法院 文件VIII ZR 168/12)


案例:根据联邦法院的规定,在一个单居室的住宅里养两只狼狗是不允许的。(AG Frankfurt/Main, Urt. v. 4.6.1999, WuM 2000, 569).

如果房东say no,应对养猫XXX这项条款单独进行说明,和租客在这个问题上达成一致,如果“禁止养宠物”的条款只是在厚厚的合同条例中(即德国的一般商业条款“AGB”)不显山漏水地提了那么一句,那么这条规定是无效的。

2.养其它小动物?- 不需要征得房东的同意,但个数有限制

养小动物是不需要房东同意的,但是宠物的数量应该和房间大小相匹配,数量太多可能会被房东解约。小动物都包括哪些呢?

根据联邦法院在2007年11月14日的判决,这里的小动物是指只在相对密闭的空间比如笼子里,而不会在公寓内任意活动,对其他人的生活造成干扰的小动物,如仓鼠,小兔子,沙鼠,豚鼠,海龟,观赏鱼和小型鸟类等(鹦鹉需要另行协商)。但是, 在饲养这些小型动物时,需要注意宠物的数量要与房间大小相匹配,否则可能会收到房东寄来的解约警告。

案例: 有一位租客在房间里养了80只小鸟,根据北威州门登(Menden)市法院的判决(案件号:Az: 4 C 286/13),房东可以立即终止与该租户的租房合同。



我可以在房屋中吸烟吗?

1. 吸烟的权利是被法律保护的


德国的烟民并不少。相关统计数据显示,约有30%的成年人吸烟(根据德国成人健康研究DEGS),虽然吸烟是绝对的个人问题,但在租房时,大多数房东无疑是很不待见烟民的。吸烟不但会产生气味,健康,房屋破坏等问题,长期被迫吸二手烟的房客还可以要求减免房租。所以在签订合同时,房东很可能会想法设法地“禁烟”。

但和养猫XXX一样,吸烟属于租客的私生活,一般来讲,合同中“不允许吸烟”对租客是无效的。房东如果想“禁烟”,就必须和租客就此问题进行单独协商,比如关于在阳台或者楼梯间吸烟的限制规定等。当然,租客必须在吸烟时考虑其他人,如果抽烟很凶但又不通风,而对其他人产生了严重的干扰,是有悖于租客“考虑体谅他人”的义务的(§ 241 Abs. 2 BGB)。


案例:北威州有一租客Friedhelm Adolfs吸烟十分严重,并且不及时通风,走廊里 的烟雾干扰到了其他租客的生活,虽然已经住了40年,仍然要被房东命令无限期解约。在前两次的判决中,房东的解约都得到了支持。在第三次杜塞尔多夫法院 (Landgericht Düsseldorf)审判时,房东的申请却被驳回,理由是:法庭证人们的证词在气味滋扰的程度的问题说明上有着较大的出入。(案件号:24C 1355/13\0)这个案例曾引起很大的轰动,虽然租客最后仍然没被解雇,但是过度吸烟并给其它租客带来严重危害的行为无疑是不被保护的。


2. 入住前必须要说明自己的“烟民”身份吗?

有意思的是,也会有很多和房东斗智斗勇的烟民。由于法律对于吸烟权益的保护,很多房东就想在源头上熄灭吸烟的“星星之火”。。据小编粗略统计,35个出租广告中的至少30个都写”不能吸烟“或者有条件地限制租客吸烟。 面对房东的”挑”,心里打鼓的“烟民”必须要说明自己的身份吗?

答案是这属于私人问题,不必须说,就算房东进一步询问,也可以不回答。并且,即使你在签订合同时表示不吸烟,也可以在搬进来之后吸烟。当然,和房东的关系可能会受到影响,这时沟通理解就很重要了。


案例:一位房东在报纸上的出租广告上寻找不抽烟的租客,然后后来发现,他和他的客人还是偶尔会吸烟。当租客在被问到是否是吸烟者时说他戒烟了,也不能保证他会不吸烟。 (案件号:LG Stuttgart, Urteil vom 2.7.1992, 16 S
137/92, NJW-RR 1992 S. 1360).



我可以在房屋中弹奏乐器吗?

德国至少有大约17%的人口在空闲时间(大约一周一次)弹奏乐器,然而当你陶醉在自己的音乐世界里时,对其他人而未必就是“享受”了,生活因此被长期干扰的邻居更是有权利要求减少房租。那么法律对此是怎样规定的呢?

1.可以弹奏乐器 – 休息时间要避开

弹奏乐器属于个人的兴趣爱好,不会被禁止,但是租客必须提前与房东沟通并且避开休息时间,不然有可能会被解约。休息时间一般包括周日,节假日以及其它合同或房屋管理条例中规定的时间,大部分情况下为午休(13-15点)与晚上睡觉(22-06点)。在这个期间,一切超过房间正常音量的噪音都属于干扰噪音。


2.弹奏乐器有时间限制

目前还没有一个统一的时间区间,不同的联邦州的规定会有所不同。比如法兰克福规定,如果弹钢琴会对邻居造成影响,每天演奏的时间应该被限制在一个半小时内。平均来说,每次弹奏不超过2小时音乐通常是合理的。

3. 专业人士或者音乐生可以弹奏更久一些

但法律也是爱才的。如果你是专业人士,那法律也允许你可以多弹奏一会。比如在弗伦斯堡,专业音乐人的家庭就可以每天弹奏小提琴,中提琴或大提琴8小时(参考Az. 7 S 167/92)。但最好把这些额外的时间写进合同。这样以后有了纠纷,法律才能更光明正大地支持你。



我的亲友可以拜访我吗?

咱们中国人热情惯了,家里时不时会有亲友来串个门,于是难免有留宿的时候。亲友是可以拜访的,因为接待客人、留宿客人是人之常情,是租客私生活的一部分,禁止租客的亲友拜访是违背传统道德的(Sittenwidrig),在来访者的性别上房东也是没有权利干涉的。根据德国民法§138 Abs.1 BGB,这样的合约或合约内容本身是无效的(Ein Rechtsgeschaeft, das gegen die guten Sitten verstoesst, ist nichtig)。

案例:一位女大学生晚上带来一个男友住舍,次日房东老太气愤地把这位女学生赶出来。这位女学生只能临时去住旅馆。房东还要求女学生支付迄今的房租。过后法庭判下,女学生不仅不用支付房租,而且房东老太要赔偿女学生的一切搬家费、旅馆住舍费等。结束时女学生对房东说:“宪法保障的自由不仅适用于白天,也适用于晚上”。


但法律的保护也是有限度的,主要有3个方面:

1. 时间有限制– 超过一定时限就是“Dauergast”了

如果住宿超过6-8个星期,最长一般也不超过3个月(参见Az Hö 3 C 5179/94)的客人就要算作是“Dauergast”(常住客人)了。在这样的情况下必须告知房东,获得房东的许可,方便进行水电费,杂费等的协商。如果不告诉房东,会被房东警告甚至被解约。(根据§ 540 BGB)

这里有一个例外,那就是和租客关系最亲密的“近亲”,就算他们没有出现在租房合同上,也可以住进来,只要房屋没有因此过度拥挤。这里的近亲通常指的是租客的孩子以及父母。这种情况下,你只需要告知房东,但无须征得同意。

2. 人数有限制 – 人数过多会导致 „Überbelegung der Mietwohnung“


对于什么样算是过度拥挤,每个州的规定有所不同,一般来说在8-12平米/人。比如柏林的房务监督法案规定,每个人至少有9平米/人,六岁以下的儿童6平米/人。(参见§ 7 Abs.1)。如果房间过度拥挤,就算是亲父母也必须要离开。

3. 不影响他人生活,注意邻里和谐

作为租客尚且要注意自己的一言一行,更不用说还是被带来的客人了,如果偏要“作”的话就会被房东拉近黑名单,禁止再来。(参见AG Wetzlar, 21.2.2008, 38 C 1281/07 (38), ZMR 2008 S. 634)。



总体来看,上帝轮流做。

租房前,房东有优先选择权,他的地盘听他的。

入住后,租客手握法律大旗,我的地盘听我的。

不过咱们中国人嘛,以和为贵,不被人欺负的同时呢,也尽量和各方和平共处。

毕竟,大家好才是真的好。

(转载自微信公众号:KBC在德房产)

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