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【德国租房】我在什么情况下可以提出房租减免(Mietminderu...

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发表于 2018-6-11 16:28:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 KBC文化交流中心 于 2018-6-11 16:29 编辑

                              
在减免房租的路上,一直有前辈。

柏林,2016年。小旅馆生意不错,平均每天60人来来去去,老板很开心。人多噪音大,60人的噪音攻击每天都在上演,前院住宅区的租户很惆怅。终于,租户甲饱受困扰,向房东发起减免20%房租并退还部分租金的提案。房东一票否决:租房之前周围环境心里没点数吗?

二人对薄公堂。法官大人选择了租客:这种情况应视为房屋本身的缺陷。租户是大意了,但是知道这个住宅区后院还有个烦人的小旅馆并不是租客的义务。所以,租客要求合理。

这是个很典型的房租减免案例。当公寓的损坏或缺陷限制了使用,租户有权利提出减低房租的要求。受多大罪,减多大钱。这是得到德国法律认可的。德国民法§536 Abs.1 BGB就有提到,如果房子有缺陷或有损坏租客有权要求在租金上作相应减少直到修理好

那么问题来了:什么情况可以减?能减多少?正经流程是什么?


什么情况可以减


前文提到的德国民法§536Abs.1 BGB对于房屋缺陷的分类也有明确指示。主要有四种:

第一、房屋本身的因素存在缺陷。
例如:租赁空间比商定的要小,墙壁上的霉菌,暖气不好使致使房间温度偏低,黄蜂巢在阳台上等。


第二、社区设施的因素存在缺陷。
例如:电梯不工作,需要更新的楼梯,地下室里发现老鼠。


第三、房屋周围的环境存在问题。
邻里的建筑噪音,地铁施工等公共措施造成的障碍。


第四、房屋在某方面不符合相关规定。
例如:房屋缺乏消防安全措施,或短期出租房不能按约定让租客落户等。
但大家千万不要以为坏了个灯泡就能去找房东减房租了,毕竟是金钱交易,法律不会有持无恐的偏爱任何一方。真正能减免房租的,往往都需要满足这四个条件

第一,缺陷真的有,且,不是租客的错。
不过受损也有个影响程度,什么灯泡坏了啊,水龙头关不上啊,外墙上长满常春藤啊甚至是附近球场上吵闹的小孩都不足以使法律支持你的减免房租计划。另外友情提示大家,实际受的这些罪最好用照片或文件记录下来。

第二,签约时租客对缺陷并不知情。
如果上述案例的租客看房时就知道那个烦人小旅馆的厉害,那么入住后再要求减房租是要败诉的。法律不支持这种“明知山有虎偏向虎山行”的“明白人”。

第三,租客对出租屋的使用因此受影响。
如果损害并没有祸害的直接对象,那么这个损害就不成立。比如你家暖气坏了,你人在出差,那你是没有立场去要求减房租的。

第四,租客必须以书面和可核实的形式告知房东该损害
比如以挂号信个人递交的方式。毕竟房东是减免租金的“受害者”,所以这点知情权还是必须的,只打电话给物业经理或公寓业主是不够的,擅自做主直接以受损为由少交房租也是没理的。

此外,也要给予房东合理的时间来补救损失。一般来说,需要14天。如果是情况不着急的比如门卡住了,时间会更长。相应的,情况紧急的比如在冬天暖器坏了,那就只有24小时。马桶堵塞?一刻也等不了好吗!

但这并不意味着只要房东及时修复就可以免受“少收租金”的惩罚。据德国租户协会的律师Dietmar Wall解释,从通知房东该缺陷的那一天起,就可以少付房租了。当然了,前提是前文的一二三四都成立。
能减多少?
这属于具体情况具体分析。对于电梯较长时间不能使用租金减幅约20%;害虫侵扰取决于类型和程度,月租降低10%-25%左右。城市公寓中的老鼠或没暖气被认为是重要的缺陷,租金降低可达100%。即使是破损的厕所,烤箱坏了或邻居抽烟也是减少租金的理由。邻居儿童特别吵?减不了。

下表是小编整理的几百个案例中的常见情况:
  
减幅
  
  
减租原因
  
  
法院
  
  
参考
  
  
3%
  
  
厨房炉灶和烤箱不工作
  
  
AG München
  
  
Az.: 23 C 8930/84
  
  
3%
  
  
因为没有信箱, 无法收到信件
  
  
AG Hamburg
  
  
WM 1976
  
  
10%
  
  
公寓没有足够的隔音
  
  
AG Köln
  
  
Az.: 220 C 215/99
  
  
15%
  
  
浴室热水器故障
  
  
AG München
  
  
NJW-RR 1991, 845
  
  
20%
  
  
电梯运行故障16天
  
  
AG Berlin-Mitte
  
  
MM 2007, 227
  
  
30%
  
  
客厅内的暖气仅提供15°C的平均温度
  
  
LG Düsseldorf
  
  
WuM 1973, 187
  
  
50%
  
  
由于邻近房屋建筑工程造成的噪音污染
  
  
OLG Hamm
  
  
ZMR 1983, 273
  
  
50%
  
  
因为公寓的所有窗户都关不严,所以湿度很大
  
  
AG Leverkusen
  
  
WuM 1981, U9
  
  
80%
  
  
唯一的厕所无法使用
  
  
LG Berlin
  
  
MM 1988  
  
  
100%
  
  
对健康有重大危害的霉菌孢子
  
  
AG  Berlin-Charlottenburg
  
  
GE 2007,  1387
  
  
100%
  
  
合同确定的厨房在入住时不可用
  
  
LG Itzehoe
  
  
Az.: 1 S 397/96
  
  
100%
  
  
9月至2月份暖气完全无法使用
  
  
LG Berlin
  
  WuM 1993, 185
  
最新减租表: 2018年3月 - 所有信息仅供参考


但是上表并不是最终结果。正确的打开方式是得结合缺陷所在房间的房租占比。因为通常有缺陷的只是整体房子的一部分,所以一人做事一人当,应当减少房租的也只是出错的那部分。但对于出错部分在房租中的占比,德国法律一直不太给力,只用“适当减少”这样的字眼来告诉大家:自己看着办。
于是汉堡忍不了了,企图以“汉堡表格”的形式将减租计算固定下来。


  
房间
  
  
所占比例
  
  
客厅 Wohnzimmer
  
  
28%
  
  
工作室 Arbeitszimmer
  
  
20%
  
  
寝室 Schlafzimmer  
  
  
12%
  
  
厨房 Kueche
  
  
10%
  
  
盥洗室 Badzimmer
  
  
10%
  
  
储藏室 Abstellraum  
  
  
7%
  
  
客人卫生间 Gaeste-WC
  
  
3%
  
  
阳台 Balkon
  
  
10 %
  
  
共计
  
  
100 %
  
汉堡表格


但事实证明,“适当的减租比例”确实是个老大难问题。汉堡表格因为并没有在法律界受到大家认可。就拿供暖来说,起居室的供暖有问题,卧室也受了一定影响,这种房间之间相互的影响,哪能那么简单粗暴地在汉堡表格里归类呢。
于是,大家又回到了最初的起点:具体情况具体分析。


正确的流程


一、书面记录损害。
包括时间,哪些损害,或受到的影响。为了更有说服力,最好是找个证人,让其一并签字。


二、书面通知房东。
根据民法§537c BGB,房客必须首先通知房东。最好正式书面写信给房东,报告房子或房内设备损坏情况。可以这么写:


Sehr geehrte Frau/Herr xxx (Name des Vermieters), 尊敬的(房东姓名)女士/先生,
ich bin Mieter der Wohnung in xxx (Anschrift derWohnung). In der Wohnung sind folgende Mängel aufgetreten, welche ich Ihnenhiermit anzeigen möchte: 我是(房屋地址)公寓的租客xx。在xx公寓发生了以下问题(缺陷),我想我该写信告诉您。
a)    Defektes Wohnzimmerfensterrechts, Fenster lässt sich nicht mehr öffnen客厅窗户有缺陷,窗户无法打开
b) Schimmel im Wohnzimmer unter dem dritten Fenster von rechts. 在右边第三个窗口下的起居室墙壁发霉
c)   Die Heizungin der ganzen Wohnung wird nicht mehr richtig warm. Trotz voll aufgedrehterThermostate bekomme ich die Räume nur ca. 18 Grad warm. 整个公寓供暖不足。尽管完全打开恒温器,房间温度最高18度。
Ich möchte Sie höflich bitten, den oben genanntenMangel kurzfristig zu beheben. 我想在此礼貌地请求您尽快解决上述问题。
Bis zur Beseitigung des Mangels werde ich die Miete um{prozentuale Mietminderung, z.B. 50 Prozent} mindern. Ich habe mich diesbezüglich nach der DAWR Mietminderungstabelle (mietminderungstabelle.de)gerichtet.
在补救缺陷之前,我将会参照德国律师注册处(DAWR)提供的减租表(按照租金减少百分比的方式比如50%)减少租金。
Mit freundlichenGrüßen


三、减房租。
根据信中提到的百分比,下次转房租时直接扣除。注意!按暖租(房租+水电暖)的比例扣。或者先交着,但是注明保留要回的权利。


一租永逸的房东?不存在的。收多少房租,尽多少义务。不管不顾的房东?减房租啊!有钱能使鬼推磨,没钱能让房东急。该争取的权益,大家千万别手软,只要是合理的,法律也会为你打call~
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